Aus Marktwissen wird eine Antwort, die auch Maschinen zitieren können
Belastbare Zahlen zum sächsischen Immobilienmarkt lagen vor: in Marktreports als PDF, in amtlichen Bodenrichtwerten, im Erfahrungswissen des Maklers. Nur beantwortete keine dieser Quellen die Frage, die Eigentümer wirklich stellen: Was ist meine Immobilie wert? PDFs lassen sich auslesen, ihre Preisangaben stehen aber nicht automatisch als Daten für eine individuelle Bewertung bereit.
Wir haben die Quellen in eine typisierte Datenschicht überführt: 49 Preiszonen mit Quadratmeter-Spannen für Wohnung, Haus und Grundstück, ergänzt um Ertragsfaktoren für Mehrfamilienhäuser sowie um Zustand, Baujahr und Ausstattung. Darauf setzt eine Bewertungslogik auf, die aus Lage und Objektdaten eine Wertspanne rechnet. Dieselbe Grundlage speist Direktantworten, strukturierte Daten und eine maschinenlesbare Kernfaktendatei. Die Zahl, die im Rechner erscheint, steht damit auch dort, wo Antwortsysteme lesen.
Die Ausgangslage: Wissen ohne Abfrageform
Die Quellen sprachen verschiedene Sprachen. Marktreports beschreiben Lagen, amtliche Bodenrichtwerte beziehen sich auf Zonen mit eigenen Grenzen, und der Makler denkt in Straßenzügen. Zwischen diesen Rastern gab es keine Übersetzung, an die eine Software hätte andocken können. Auch KI-Antwortsysteme können Fließtext als Quelle nutzen. Strukturierte Daten sind dafür keine zwingende Voraussetzung und garantieren keine Nennung.
Der Wendepunkt: eine Datenschicht, die beide Seiten bedient
Quellen zusammengeführt
Marktreports, amtliche Bodenrichtwerte, amtliche Hauskoordinaten und Strukturdaten des Zensus kamen in ein gemeinsames Raster. Ergebnis sind 49 Preiszonen, die von Dresden über Leipzig und Chemnitz bis in die sächsische Fläche reichen.
Ortsauflösung eingeführt
Beim Abgleich mit den amtlichen Hauskoordinaten stießen wir darauf, dass 18 sächsische Postleitzahlen Gemeinden mit deutlich unterschiedlichem Preisniveau zusammenfassen: 01796 deckt Pirna, Struppen und Dohma zugleich ab. Eine Bewertung allein nach Postleitzahl hätte diese Orte über einen Kamm geschoren. Seitdem fragt das Werkzeug dort den Ortsteil ab und löst bis auf 3.873 Ortschaften auf.
Bewertungslogik verdrahtet
Aus Lage, Objektart, Zustand, Baujahr und Ausstattung entsteht eine Wertspanne statt einer Scheingenauigkeit. Bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern tritt eine Ertragswertrechnung hinzu, begrenzt durch Ober- und Untergrenzen je Zonentyp.
Für Antwortsysteme ausgespielt
Jede Seite trägt eine Direktantwort im Quelltext, strukturierte Daten und einen Eintrag in einer maschinenlesbaren Kernfaktendatei. Der Text steht ohne JavaScript im HTML, damit ihn auch ein Crawler liest, der keine Seiten ausführt. Dieselbe Datenschicht trägt heute 16 Rechner, 45 Ortsseiten im Umland und mehr als 1.100 Inhaltsseiten auf Deutsch und Englisch.
Immobilienpartner Sachsen begleitet Eigentümer beim Verkauf von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Mehrfamilienhäusern. Der Sitz liegt an der Königstraße in der Dresdner Neustadt, betreut werden die Stadt und ihre Umlandgemeinden.
Das Haus arbeitet ortsnah: Die Einschätzung einer Lage stützt sich auf Straßenzüge und Objekttypen, nicht auf den Durchschnitt einer ganzen Stadt. Genau diese Kalibrierung ist in die Datenschicht eingeflossen und unterscheidet sie von allgemein verfügbaren Preisangaben.
